Hiện nay, tôi đã kí hợp đồng mua bán nhà tại dự án của một chủ đầu tư tại Phú Quốc. Khi tôi kí hợp đồng này thì phần diện tích khu vực xây dựng mà tôi đặt mua chưa thực hiện xong mà chỉ được thực hiện một phần nhỏ. Tôi không biết khi tôi kí hợp đồng mua bán như vậy thì có rủi ro gì hay không, và tôi muốn biết quy định của pháp luật liên quan đến việc mua bán nhà theo dự án của chủ đầu tư thì cần lưu ý những vấn đề gì?
Trường hợp tôi muốn thanh lý hợp đồng mua bán với chủ đầu tư thì có được hay không, nếu muốn hủy hợp đồng đã ký thì phải làm gì?
Trả lời: Luật Hải An xin trả lời một số nội dung đến vấn đề mà bạn đang gặp phải dựa trên một số thông tin mà bạn đang có như sau:
Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi đáp đứng đủ các kiểu điều kiện về pháp lý, hạ tầng theo quy định. Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản:
“Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.
Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại:
“Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.”
Như vậy, theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì điều kiện để Chủ đầu tư được mở bán nhà ở hình thành trong tương lai là phải gửi thông báo đến Sở Xây dựng nơi có nhà ở hình thành trong tương lai về việc đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (kèm theo hồ sơ, giấy tờ chứng minh về việc đủ điều kiện theo quy định của pháp luật). Sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán thì Chủ đầu tư mới được ký hợp đồng mua bán. Trường hợp Chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn 15 ngày mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán thì Chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán.
Do đó, đối với trường hợp của bạn, bạn có thể đề nghị các cơ quan có thẩm quyền cung cấp các thông tin có liên quan đến Dự án để xác định việc Chủ đầu tư kí kết hợp đồng mua bán với bạn như vậy có đúng các quy định của pháp luật hay chưa.
Trường hợp nếu chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán những đã kí hợp đồng với bạn thì bạn có quyền đề nghị thanh lý hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Vấn đề của bạn có thể có nhiều vấn đề liên quan đến các nội dung trong quá trình tham gia kí kết hợp đồng và nội dung cụ thể của hợp đồng mà luật sư chưa được tham khảo nên nội dung tư vấn nêu trên của chúng tôi chỉ mang tính chất tham khảo. Trường hợp bạn cần hỗ trợ có thể gặp luật sư trực tiếp cùng các giấy tờ có liên quan để luật sư chúng tôi xem xét và đánh giá hiệu quả hơn.
Hotline: 090 229 3579 – 0915 220 884
Địa chỉ văn phòng: Tầng 3, số 69 phố Nguyễn Thị Định, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
Email: [email protected]
