Tháng mười hai 3, 2024

Mua bán đất bằng vi bằng có được công nhận khi xảy ra tranh chấp không khi hiện nay phát hiện tài sản đó đang bị thế chấp tại ngân hàng. Hành vi của người bán đất và thế chấp tài sản có dấu hiệu của tội phạm hình sự hay không?

Hiện nay gia đình tôi đang có vướng mắc đến một vụ việc pháp lý như sau: Năm 2020, gia đình tôi có mua một căn nhà để ở, tuy nhiên thời điểm đó môi giới và chủ nhà có nói với tôi giấy tờ về đất đầy đủ nhưng vì hiện nay giấy tờ đất đang bị thất lạc nên không sang tên được cho nhà tôi mà hướng dẫn lập vi bằng mua bán. Sau khi mua bán sẽ giao nhà cho gia đình tôi, tôi không am hiểu pháp luật nên nghĩ rằng có ký giấy tờ và tôi cũng được giao nhà nên yên tâm. Gia đình tôi chuyển đến ở căn nhà đó từ đó đến nay. Tuy nhiên, gần đây gia đình tôi nhận được thông báo của tòa án về việc căn nhà này của gia đình tôi đang ở hiện đang thế chấp tại ngân hàng cho khoản vay của người bán nhà cho tôi. Tôi hết sức bất ngờ vì ngân hàng thông báo rằng gia đình tôi phải chuyển đi để ngân hàng xử lý tài sản. Luật sư cho tôi hỏi trường hợp của gia đình tôi như vậy thì tôi phải làm như nào và trách nhiệm của người đã bán nhà cho tôi như nào trong vụ việc này? (Câu hỏi của ông T…tại Bắc Ninh gửi đến Công ty Luật Hải An).

> Hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản chịu mức án như thế nào?

>> Mẫu đơn tố cáo lừa đảo mới nhất – Luật sư giỏi hình sự tại Hà Nội

Đối với nội dung nêu trên, luật sư Hoàng Thị Huế – Công ty Luật Hải An thuộc Đoàn luật sư thành phố Hà Nội xin nêu các quan điểm đánh giá như sau:

1. Hiểu Vi bằng là gì và khi nào thì vi bằng có giá trị pháp lý?

Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định:

“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”.

Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng như sau:

“1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.

Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.”.

Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định các trường hợp không được lập vi bằng như sau:

“…

Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.”.

Với các quy định của pháp luật nên trên thì xác định việc lập vi bằng liên quan đến các giao dịch bất động sản, để thực hiện việc mua bán bất động sản là hành vi mà pháp luật không cho phép.

Do vậy, mua nhà đất vi bằng vi bằng sẽ không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất. Đồng nghĩa, việc mua nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng sẽ không được cấp sổ đỏ.

Đối với bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi mua bán các bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật theo quy định tại Khoản 3 Điều 27 Luật đất đai năm 2024 như sau:

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

2. Hành vi gian dối trong việc mua bán tài sản và thế chấp tài sản tại ngân hàng bị xem xét xử lý như thế nào?

Đối với trường hợp của anh nêu trên, hiện nay tài sản mà anh nhận chuyển nhượng đã bị thế chấp cho khoản vay tại ngân hàng. Vì vậy anh cần đề nghị ngân hàng cung cấp các thông tin liên quan đến việc vay nợ và thế chấp tài sản nêu trên.

Để xác định thời điểm người bán ký bán tài sản cho anh là thời điểm trước hay sau ký hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản cho ngân hàng.

Trong bất kỳ trường hợp nào, nếu bên bán không thông báo hoặc đưa ra các thông tin gian dối dẫn đến việc mua bán nêu trên ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của anh thì hành vi của người bán có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc tội Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản quy định tại Bộ luật hình sự 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017.

“Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; tài sản là kỷ vật, di vật, đồ thờ cúng có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;

d) Tái phạm nguy hiểm;

đ) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

e) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

g) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:

a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;

b) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này;

c) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân:

a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;

b) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này;

c) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Điều 175. Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản

1. Người nào thực hiện một trong những hành vi sau đây chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 4.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 4.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm hoặc tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại hoặc tài sản có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng các hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản đó hoặc đến thời hạn trả lại tài sản mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả;

b) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng các hình thức hợp đồng và đã sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;

d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

đ) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

e) Tái phạm nguy hiểm.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 05 năm đến 12 năm:

a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;

b) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội

4. Phạm tội chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Các nội dung chi tiết của vụ việc anh cần cung cấp cụ thể để luật sư có thể xem xét, đánh giá kỹ trước khi tư vấn. Luật sư Hoàng Thị Huế là một trong những luật sư sáng lập của Luật Hải An – công ty luật uy tín tại Hà Nội trong nhiều lĩnh vực, đặc biệt là các tranh chấp liên quan đất đai.

Để được hỗ trợ, anh/chị vui lòng liên hệ chúng tôi theo thông tin dưới đây.

—————————————————