Hiện nay tôi đang là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong một vụ án tranh chấp tài sản giữa nguyên đơn và bị đơn. Tôi là người mua lại tài sản, đã ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng khi sang tên thì hồ sơ của tôi bị ngăn chặn. Hiện nay người khởi kiện đang đề nghị ngăn chặn tài sản của tôi và áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để phong tỏa tài sản của tôi. Tôi đã thanh toán hết tiền cho người bán (bị đơn), vậy tài sản mà tôi mua có bị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản này hay không? kính nhờ luật sư tư vấn. (Câu hỏi của bạn tại Hà Nội).
Trả lời: Đối với trường hợp của bạn, Luật Hải An xin tư vấn cho bạn một số nội dung như sau: (Lưu ý tư vấn của Luật Hải An là tư vấn sơ bộ, dựa trên các thông tin bạn cung cấp, để được đánh giá cụ thể và chi tiết cũng như có thể có sự thay đổi của các quy định pháp luật có liên quan tại thời điểm tư vấn)
Khoản 1 Điều 12 và khoản 1 Điều 122 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau:
Khoản 1 Điều 12: “Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
Khoản 1 Điều 122: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.
Khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Điều 126 của Bộ luật Tố tụng dân sự quy định:“Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người có nghĩa vụ có tài sản và việc áp dụng biện pháp này là cần thiết để bảo đảm cho việc giải quyết vụ án hoặc việc thi hành án”.
Trường hợp tài sản là nhà ở, theo quy định của pháp luật, thời điểm hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực là thời điểm hợp đồng đó được công chứng, chứng thực, còn việc chuyển giao quyền sở hữu từ người bán sang người mua là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà. Vì vậy, trường hợp nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là nhà ở thuộc quyền sở hữu của bị đơn thì giải quyết như sau: Nếu bị đơn đã ký hợp mua bán nhà ở với bên mua, hợp đồng đã được Công chứng mà bên mua đã trả đủ tiền và nhận bàn giao nhà ở từ bên bán thì kể từ thời điểm này nhà ở đã không còn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bị đơn, nên Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ; nếu hợp đồng mua bán nhà ở giữa bị đơn với người mua đã được công chứng, nhưng người mua chưa thanh toán đủ tiền mua hoặc chưa nhận nhà từ bên bán bàn giao thì tài sản đó vẫn còn thuộc quyền sở hữu của bị đơn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời đăng ký vào sổ địa chính. Vì vậy, trường hợp nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là thửa đất thuộc quyền sử dụng của bị đơn thì giải quyết như sau: Nếu bị đơn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng và đã hoàn thành thủ tục đăng ký vào sổ địa chính thì kể từ thời điểm này thửa đất không thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ; nếu đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng, nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì thửa đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Do các thông tin của bạn chưa đầy đủ nên chúng tôi tư vấn các quy định của pháp luật có liên quan để bạn có thể đối chiếu và áp dụng. Trường hợp có những tình tiết phát sinh khác hoặc cần luật sư tư vấn và hỗ trợ cụ thể hơn, bạn có thể liên hệ với chúng tôi để được luật sư tư vấn trực tiếp, đồng thời tham gia vụ án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bạn. Công ty Luật Hải An là một trong những công ty luật có uy tín nhất trong lĩnh vực tranh tụng đất đai, đã thực hiện nhiều vụ việc thành công cho khách hàng.
Hotline: 090 229 3579 – 0915 220 884
Địa chỉ văn phòng: Tầng 3, số 69 phố Nguyễn Thị Định, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
Email: [email protected]
