Tháng mười một 11, 2024

Khi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất đai, trên thực tế các bên giao dịch thường tiến hành đặt cọc để bảo đảm cho việc ký kết các hợp đồng chuyển nhượng, mua bán sau này. Tuy nhiên, khi thực hiện việc ký kết hợp đồng đặt cọc nếu các bên không am hiểu pháp luật sẽ có thể vướng những tranh chấp không đáng có, dẫn đến việc bên mua có thể không mua được như mong muốn/ bị giữ tiền cọc mà không thể lấy lại hoặc như bên bán thì có thể phải chịu phạt cọc/tài sản không thể chuyển nhượng cho người khác nếu không thể giải quyết dứt điểm các tranh chấp với bên đặt cọc. Do đó, hiểu tính pháp lý của hợp đồng đặt cọc rất quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chính mình trong giao dịch đó.

Công ty Luật Hải An là văn phòng luật sư giỏi đất đai và giải quyết tranh chấp tại Hà Nội, chúng tôi có nhiều kinh nghiệm trong việc tư vấn, giải quyết và tham gia tranh tụng trong các vụ án tranh chấp đất đai nên chúng tôi có thể đưa ra cho khách hàng những tư vấn thực tế nhất cũng như những dạng tranh chấp phổ biến nhất liên quan đến hợp đồng đặt cọc cũng như việc mua bán, chuyển nhượng đất đai.

Sau đây chúng tôi xin liệt kê một số dạng tranh chấp đất đai phổ biến liên quan đến hợp đồng đặt cọc trên thực tế để mọi người có thể tham khảo cũng như hình dung được những dạng tranh chấp thực tế liên quan đến các tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

1. Tranh chấp liên quan đến chủ thể ký hợp đồng đặt cọc

Trên thực tế có rất nhiều trường hợp bên nhận đặt cọc không phải là chủ sở hữu của tài sản. Do đó, để bảo đảm rằng chủ thể kí hợp đồng đặt cọc đó là hợp pháp thì phải là chủ sở hữu của tài sản đặt cọc hoặc người được chủ sở hữu hợp pháp ủy quyền và việc ủy quyền này cũng phải xác định là ủy quyền hợp pháp theo quy định pháp luật (Các nội dung liên quan đến tính hợp pháp của việc ủy quyền thì bạn có thể tìm hiểu thêm các bài viết khác của Luật Hải An để hiểu rõ hơn).

Hoặc có nhiều trường hợp, tài sản giao dịch ghi nhận trong hợp đồng đặt cọc là tài sản thuộc sở hữu chung của nhiều người hoặc sở hữu chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân nhưng một hoặc một số người sở hữu trong số những người sở hữu chung đó tự ý ký kết hợp đồng đặt cọc mà chưa có sự đồng ý của những người đồng sở hữu còn lại thì việc nhận và ký kết hợp đồng đặt cọc nhưng vậy cũng không phù hợp theo quy định của pháp luật.

Nếu không đáp ứng các điều kiện nêu trên về chủ thể kí kết hợp đồng đặt cọc thì theo quy định hợp đồng đặt cọc không phát sinh hiệu lực pháp luật và đương nhiên nếu các bên không thỏa thuận và chấp nhận thì các bên sẽ dẫn đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc đó.

Trên thực tế khi tham gia các vụ án liên quan đến chủ thể kí kết hợp đồng đặt cọc như trên, chúng tôi nhận thấy có rất nhiều tình huống phát sinh liên quan đến việc chứng minh ý chí chủ sở hữu hợp pháp của tài sản, từ đó xác định căn cứ phát sinh hiệu lực của hợp đồng đặt cọc cũng hết sức khó khăn.

2. Tranh chấp về tài sản là đối tượng giao dịch trong hợp đồng đặt cọc

Có nhiều trường hợp trên thực tế, khi hai bên đồng ý mua bán tài sản, đã thực hiện việc ký kết hợp đồng đặt cọc nhưng sau đó phát hiện ra tài sản đó đang có tranh chấp hoặc kể từ thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc thì mới phát sinh tranh chấp với người thứ ba khác dẫn đến việc mua bán, chuyển nhượng không thể diễn ra như dự kiến nhưng nội dung của hợp đồng đặt cọc lại không có các thỏa thuân liên quan đến việc giải quyết các vấn đề phát sinh này dẫn đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Vì vậy, trong hợp đồng đặt cọc rất cần thiết phải có các điều khoản chặt chẽ liên quan đến các chế tài để xử lý các trường hợp phát sinh nêu trên để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người đặt cọc và tránh những tranh chấp không đáng có trên thực tế.

3. Tranh chấp về mức phạt cọc trong hợp đồng đặt cọc

Theo quy đinh tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì mức “phạt cọc” được thực hiện theo quy định như sau:

Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc (thường là tiền đặt cọc) thuộc về bên nhận đặt cọc.
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì nghĩa vụ trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Khi các bên có thỏa thuận khác về mức phạt cọc như phạt gấp đôi, gấp ba lần tiền đặt cọc thì thực thiện theo thỏa thuận đó.

Tuy nhiên, trên thực tế nhiều vụ án xảy ra vì bên nhận đặt cọc không đồng ý phạt cọc vì mức phạt quá cao đã được thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, điều khoản về phạt cọc trong hợp đồng cũng là một nội dung rất quan trọng cần phải lưu ý khi soạn hợp đồng đặt cọc.

4. Tranh chấp khi không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng theo quy định vì tài sản đặt cọc không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

Nhiều người mua tài sản nhưng tài sản đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người mua đồng ý ký hợp đồng đặt cọc nhưng không nêu rõ thời gian phải thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán. Hai bên thống nhất bên nhận đặt cọc phải thực hiện các thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng vì nhiều lý do việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thực hiện được. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến bên đặt cọc khi tiền đặt cọc đã thanh toán nhưng không biết khi nào được sang tên theo thỏa thuận như ban đầu.

5. Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của các bên: Là tranh chấp nội dung điều khoản quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc.

6. Tranh chấp về cam kết của các bên: Khi đặt cọc thông thường người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở cam kết tính pháp lý của quyền sử dụng đất, nhà ở như đã được cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng, Sổ đỏ), nhà đất không có tranh chấp, nhà đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, nhà đất không có thế chấp, đất còn thời hạn sử dụng. Nếu không đúng như những gì cam kết có thể xảy ra tranh chấp.

7. Tranh chấp khác liên quan đến nhà đất như diện tích không đúng, thanh toán – nhận tiền đặt cọc, thời gian giao nhận tiền đặt cọc, ….và rất nhiều các tranh chấp khác có thể phát sinh nếu các bên không lưu ý và chủ quan khi nghĩ rằng hợp đồng đặt cọc là đơn giản, không thể phát sinh tranh chấp.

Còn rất nhiều các tranh chấp có thể phát sinh khác khi các bên không có những thỏa thuận không rõ ràng đồng thời không am hiểu các quy định của pháp luật có liên quan đến hợp đồng, luật đất đai và các văn bản pháp luật hướng dẫn. Công ty Luật Hải An là công ty luật uy tín tại quận Cầu Giấy, Hà Nội, chúng tôi đã được các khách hàng tin tưởng, lựa chọn, đồng hành trong các vụ án liên quan đến tranh chấp đất đai và đã đạt được kết quả rất tốt.

Quý khách hàng có thể liên hệ trực tiếp luật sư của chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ khi có vướng mắc, chúng tôi hi vọng rằng với những tư vấn pháp lý mà chúng tôi cung cấp sẽ hỗ trợ được quý khách hàng trong các vướng mắc đang gặp phải.

—————————————————

CÔNG TY LUẬT TNHH HẢI AN:

Hotline: 090 229 3579 – 0915 220 884